Cap Rate, ROI y Plusvalía: Aprende a leer las métricas clave antes de invertir (explicado con peras y manzanas)
Imagina que estás por comprar un coche. No te quedarías solo con lo bonito que se ve; querrías saber cuánto gasta de gasolina, cuánto vale en el mercado y cuánto podría valer en unos años.
Con los bienes raíces pasa lo mismo: no basta con que la propiedad te guste, necesitas saber si es una buena inversión.
En Onix Living creemos que una inversión inteligente empieza con datos reales y total transparencia. Por eso, siempre mostramos a nuestros clientes cifras claras, basadas en contratos firmados y respaldadas por fuentes confiables.
Hoy vamos a explicarte, con peras y manzanas, tres conceptos que te ayudarán a tomar la mejor decisión en tu próxima inversión: Cap Rate, ROI y Plusvalía, con ejemplos reales de nuestros desarrollos.
1. Cap Rate (o Tasa de Capitalización)
Qué es:
El Cap Rate mide la rentabilidad anual de una propiedad únicamente por lo que genera en rentas, sin considerar si el valor sube o baja. Es como preguntar: “¿Si la compro, cuánto me deja al año?”
Fórmula:
(Ingreso neto anual de rentas ÷ Precio de compra) × 100
Ejemplo real (Desarrollo Onix Living – Aldea Savia):
Renta vacacional (Airbnb/Booking)
Tarifa promedio anual: $2,200/noche
Ocupación: 60% (219 noches al año)
Ingreso neto anual: $340,000
Cap Rate: 10%
Renta a largo plazo
Renta mensual: $22,000
Ocupación: 100%
Ingreso neto anual: $237,600
Cap Rate: 7%
Referencias de mercado (fuente: JP Morgan México):
| Cap Rate | Interpretación |
|---|---|
| 4% o menos | Bajo, mercado poco rentable |
| 5% – 8% | Saludable / estándar |
| 9% o más | Ganador: mercado fuerte o estrategia optimizada |
Comparativo con CETES (fuente: Banxico, 2025):
CETES a 1 año: ≈ 10% anual bruto
Cap Rate Onix Living (vacacional): 10% anual neto
Diferencia clave: CETES es fijo y seguro, pero no genera plusvalía; una propiedad Onix Living combina rentabilidad con crecimiento en valor.
Por qué importa:
Si buscas ingresos constantes, el Cap Rate es tu brújula. Y si es mayor que lo que dan los CETES o una inversión bancaria segura, estás frente a una propiedad con alto potencial.
2. ROI (Retorno de Inversión)
Qué es:
El ROI es la película completa: suma las rentas que obtienes más la plusvalía (el aumento del valor) y lo compara con lo que invertiste.
Fórmula:
((Ganancia por rentas + Ganancia por plusvalía) ÷ Inversión inicial) × 100
Ejemplo real (Desarrollo Onix Living – Aldea Savia, escenario vacacional a 3 años):
Rentas acumuladas: $1,020,000
Plusvalía estimada: $886,000 (8% anual)
Ganancia total: $1,906,000
ROI: 56% en 3 años
Referencias de mercado (fuente: JP Morgan México):
| ROI acumulado (3 años) | Interpretación |
|---|---|
| 20% – 35% | Correcto, inversión segura |
| 36% – 50% | Saludable, buen rendimiento |
| 51% o más | Ganador: inversión sobresaliente |
Recomendación de amigo:
Antes de comprar, asegúrate de que la desarrolladora realmente sabe de lo que habla y pueda mostrarte números reales, no solo promesas bonitas.
En el mercado inmobiliario, un ROI anual constante de más del 20% es poco común.
Si alguien te ofrece un “ROI garantizado” del 30% o más al año, detente y pide que te expliquen paso a paso cómo lo calculan.
En Onix Living, nuestras proyecciones están respaldadas por contratos firmados y resultados históricos, no por estimaciones irreales.
3. Plusvalía
Qué es:
Es el aumento del valor de una propiedad con el tiempo gracias a su ubicación, la demanda y el desarrollo de la zona.
Fórmula:
((Valor de venta – Valor de compra) ÷ Valor de compra) × 100
Ejemplos reales (Onix Living – Aldea Savia, basados en contratos firmados, plusvalía acumulada):
Departamento Fase 1 (2019 → 2025)
Precio compra: $1,500,000
Precio actual: $2,345,000
Incremento: +56.33% total
Promedio anual: 9.39%
Casa Tamay (2019 → 2025)
Precio compra: $2,900,000
Precio actual: $4,800,000
Incremento: +65.52% total
Promedio anual: 10.9%
Referencias de mercado:
| Plusvalía anual | Interpretación |
|---|---|
| 3% – 5% | Promedio en muchas ciudades |
| 6% – 8% | Saludable, zona con potencial |
| 9% o más | Ganador: zona en pleno crecimiento |
Por qué importa:
La plusvalía es como el interés compuesto en bienes raíces: tu propiedad gana valor sin que tengas que mover un dedo. Y en Onix Living, nuestros porcentajes son acumulados y están respaldados por contratos firmados, no por proyecciones de escritorio.
Consejo de Onix
Ahora que sabes qué es el Cap Rate, el ROI y la Plusvalía, tienes tres brújulas para evaluar cualquier inversión inmobiliaria.
En Onix Living creemos en la certeza y transparencia, por eso todos nuestros datos provienen de operaciones reales, con documentos que los respaldan.
La próxima vez que te ofrezcan una propiedad, pregúntales:
¿Cuál es el Cap Rate y cómo lo calculan?
¿Qué ROI proyectan y en qué datos se basan?
¿Cuál ha sido la plusvalía real en los últimos años?
Con nosotros, esas respuestas siempre estarán claras, con cifras comprobables y una trayectoria que lo respalda.