Cap Rate, ROI et plus-value : apprenez à lire les indicateurs clés avant d’investir (expliqué simplement)
Imaginez que vous êtes sur le point d’acheter une voiture. Vous ne vous contenteriez pas de son apparence ; vous voudriez savoir combien elle consomme, combien elle vaut sur le marché et combien elle pourrait valoir dans quelques années.
Avec l’immobilier, c’est pareil : il ne suffit pas que le bien vous plaise, vous devez savoir si c’est un bon investissement.
Chez Onix Living, nous pensons qu’un investissement intelligent commence par des données réelles et une transparence totale. C’est pourquoi nous présentons toujours à nos clients des chiffres clairs, fondés sur des contrats signés et étayés par des sources fiables.
Aujourd’hui, nous allons vous expliquer, simplement, trois notions qui vous aideront à prendre la meilleure décision pour votre prochain investissement : Cap Rate, ROI et plus-value, avec des exemples concrets de nos projets.
1. Cap Rate (ou taux de capitalisation)
Définition :
Le Cap Rate mesure la rentabilité annuelle d’un bien uniquement à partir des loyers qu’il génère, sans tenir compte de la hausse ou de la baisse de sa valeur. C’est comme se demander : « Si je l’achète, combien me rapporte-t-il par an ? »
Formule :
(Revenu net annuel locatif ÷ Prix d’achat) × 100
Exemple réel (projet Onix Living – Aldea Savia) :
Location de vacances (Airbnb/Booking)
Tarif moyen annuel : 2 200 $/nuit
Taux d’occupation : 60 % (219 nuits par an)
Revenu net annuel : 340 000 $
Cap Rate : 10 %
Location longue durée
Loyer mensuel : 22 000 $
Taux d’occupation : 100 %
Revenu net annuel : 237 600 $
Cap Rate : 7 %
Références de marché (source : JP Morgan Mexique) :
| Cap Rate | Interprétation |
|---|---|
| 4 % ou moins | Faible, marché peu rentable |
| 5 % – 8 % | Sain / standard |
| 9 % ou plus | Gagnant : marché solide ou stratégie optimisée |
Comparatif avec les CETES (source : Banxico, 2025) :
CETES à 1 an : ≈ 10 % brut annuel
Cap Rate Onix Living (vacances) : 10 % net annuel
Différence clé : les CETES sont fixes et sûrs, mais ne génèrent pas de plus-value ; un bien Onix Living combine rentabilité et croissance de valeur.
Pourquoi c’est important :
Si vous recherchez des revenus réguliers, le Cap Rate est votre boussole. Et s’il est supérieur à ce que rapportent les CETES ou un placement bancaire sûr, vous êtes face à un bien à fort potentiel.
2. ROI (retour sur investissement)
Définition :
Le ROI, c’est le film complet : il additionne les loyers que vous percevez et la plus-value (l’augmentation de la valeur), puis compare le tout à ce que vous avez investi.
Formule :
((Gain locatif + Gain de plus-value) ÷ Investissement initial) × 100
Exemple réel (projet Onix Living – Aldea Savia, scénario location de vacances sur 3 ans) :
Loyers cumulés : 1 020 000 $
Plus-value estimée : 886 000 $ (8 % par an)
Gain total : 1 906 000 $
ROI : 56 % en 3 ans
Références de marché (source : JP Morgan Mexique) :
| ROI cumulé (3 ans) | Interprétation |
|---|---|
| 20 % – 35 % | Correct, investissement sûr |
| 36 % – 50 % | Sain, bon rendement |
| 51 % ou plus | Gagnant : investissement exceptionnel |
Conseil d’ami :
Avant d’acheter, assurez-vous que le promoteur sait réellement de quoi il parle et qu’il peut vous montrer des chiffres réels, pas seulement de belles promesses.
Sur le marché immobilier, un ROI annuel constant de plus de 20 % est rare.
Si quelqu’un vous propose un « ROI garanti » de 30 % ou plus par an, arrêtez-vous et demandez-lui de vous expliquer, étape par étape, comment il le calcule.
Chez Onix Living, nos projections sont étayées par des contrats signés et des résultats historiques, pas par des estimations irréalistes.
3. Plus-value
Définition :
C’est l’augmentation de la valeur d’un bien au fil du temps, grâce à son emplacement, à la demande et au développement de la zone.
Formule :
((Prix de vente – Prix d’achat) ÷ Prix d’achat) × 100
Exemples réels (Onix Living – Aldea Savia, basés sur des contrats signés, plus-value cumulée) :
Appartement Phase 1 (2019 → 2025)
Prix d’achat : 1 500 000 $
Prix actuel : 2 345 000 $
Hausse : +56,33 % au total
Moyenne annuelle : 9,39 %
Maison Tamay (2019 → 2025)
Prix d’achat : 2 900 000 $
Prix actuel : 4 800 000 $
Hausse : +65,52 % au total
Moyenne annuelle : 10,9 %
Références de marché :
| Plus-value annuelle | Interprétation |
|---|---|
| 3 % – 5 % | Moyenne dans de nombreuses villes |
| 6 % – 8 % | Sain, zone à potentiel |
| 9 % ou plus | Gagnant : zone en pleine croissance |
Pourquoi c’est important :
La plus-value, c’est comme les intérêts composés en immobilier : votre bien prend de la valeur sans que vous ayez à lever le petit doigt. Et chez Onix Living, nos pourcentages sont cumulés et étayés par des contrats signés, pas par des projections sur tableur.
Conseil Onix
Maintenant que vous savez ce que sont le Cap Rate, le ROI et la plus-value, vous disposez de trois boussoles pour évaluer n’importe quel investissement immobilier.
Chez Onix Living, nous croyons en la certitude et la transparence ; c’est pourquoi toutes nos données proviennent d’opérations réelles, avec des documents à l’appui.
La prochaine fois qu’on vous propose un bien, demandez :
Quel est le Cap Rate et comment le calculez-vous ?
Quel ROI projetez-vous et sur quelles données vous basez-vous ?
Quelle a été la plus-value réelle ces dernières années ?
Avec nous, ces réponses seront toujours claires, avec des chiffres vérifiables et un historique qui les étaye.
