Cap Rate, ROI y Plusvalía: las 3 métricas que debes dominar antes de invertir

Cap Rate, ROI y Plusvalía: Aprende a leer las métricas clave antes de invertir (explicado con peras y manzanas)

Imagina que estás por comprar un coche. No te quedarías solo con lo bonito que se ve; querrías saber cuánto gasta de gasolina, cuánto vale en el mercado y cuánto podría valer en unos años.
Con los bienes raíces pasa lo mismo: no basta con que la propiedad te guste, necesitas saber si es una buena inversión.

En Onix Living creemos que una inversión inteligente empieza con datos reales y total transparencia. Por eso, siempre mostramos a nuestros clientes cifras claras, basadas en contratos firmados y respaldadas por fuentes confiables.

Hoy vamos a explicarte, con peras y manzanas, tres conceptos que te ayudarán a tomar la mejor decisión en tu próxima inversión: Cap Rate, ROI y Plusvalía, con ejemplos reales de nuestros desarrollos.

1. Cap Rate (o Tasa de Capitalización)

Qué es:
El Cap Rate mide la rentabilidad anual de una propiedad únicamente por lo que genera en rentas, sin considerar si el valor sube o baja. Es como preguntar: “¿Si la compro, cuánto me deja al año?”

Fórmula:
(Ingreso neto anual de rentas ÷ Precio de compra) × 100

Ejemplo real (Desarrollo Onix Living – Aldea Savia):

• Renta vacacional (Airbnb/Booking)

  • Tarifa promedio anual: $2,200/noche

  • Ocupación: 60% (219 noches al año)

  • Ingreso neto anual: $340,000

  • Cap Rate: 10%

• Renta a largo plazo

  • Renta mensual: $22,000

  • Ocupación: 100%

  • Ingreso neto anual: $237,600

  • Cap Rate: 7%

Referencias de mercado (fuente: JP Morgan México):

Comparativo con CETES (fuente: Banxico, 2025):

• CETES a 1 año: ≈ 10% anual bruto

• Cap Rate Onix Living (vacacional): 10% anual neto

• Diferencia clave: CETES es fijo y seguro, pero no genera plusvalía; una propiedad Onix Living combina rentabilidad con crecimiento en valor.

Por qué importa:
Si buscas ingresos constantes, el Cap Rate es tu brújula. Y si es mayor que lo que dan los CETES o una inversión bancaria segura, estás frente a una propiedad con alto potencial.

2. ROI (Retorno de Inversión)

Qué es:
El ROI es la película completa: suma las rentas que obtienes más la plusvalía (el aumento del valor) y lo compara con lo que invertiste.

Fórmula:
((Ganancia por rentas + Ganancia por plusvalía) ÷ Inversión inicial) × 100

Ejemplo real (Desarrollo Onix Living – Aldea Savia, escenario vacacional a 3 años):

• Rentas acumuladas: $1,020,000

• Plusvalía estimada: $886,000 (8% anual)

• Ganancia total: $1,906,000

• ROI: 56% en 3 años

Referencias de mercado (fuente: JP Morgan México):

Recomendación de amigo:
Antes de comprar, asegúrate de que la desarrolladora realmente sabe de lo que habla y pueda mostrarte números reales, no solo promesas bonitas.
En el mercado inmobiliario, un ROI anual constante de más del 20% es poco común.
Si alguien te ofrece un “ROI garantizado” del 30% o más al año, detente y pide que te expliquen paso a paso cómo lo calculan.
En Onix Living, nuestras proyecciones están respaldadas por contratos firmados y resultados históricos, no por estimaciones irreales.

3. Plusvalía

Qué es:
Es el aumento del valor de una propiedad con el tiempo gracias a su ubicación, la demanda y el desarrollo de la zona.

Fórmula:
((Valor de venta – Valor de compra) ÷ Valor de compra) × 100

Ejemplos reales (Onix Living – Aldea Savia, basados en contratos firmados, plusvalía acumulada):

• Departamento Fase 1 (2019 → 2025)

  • Precio compra: $1,500,000

  • Precio actual: $2,345,000

  • Incremento: +56.33% total

  • Promedio anual: 9.39%

• Casa Tamay (2019 → 2025)

  • Precio compra: $2,900,000

  • Precio actual: $4,800,000

  • Incremento: +65.52% total

  • Promedio anual: 10.9%

Referencias de mercado:

Por qué importa:
La plusvalía es como el interés compuesto en bienes raíces: tu propiedad gana valor sin que tengas que mover un dedo. Y en Onix Living, nuestros porcentajes son acumulados y están respaldados por contratos firmados, no por proyecciones de escritorio.

Consejo de Onix

Ahora que sabes qué es el Cap Rate, el ROI y la Plusvalía, tienes tres brújulas para evaluar cualquier inversión inmobiliaria.
En Onix Living creemos en la certeza y transparencia, por eso todos nuestros datos provienen de operaciones reales, con documentos que los respaldan.

La próxima vez que te ofrezcan una propiedad, pregúntales:

• ¿Cuál es el Cap Rate y cómo lo calculan?

• ¿Qué ROI proyectan y en qué datos se basan?

• ¿Cuál ha sido la plusvalía real en los últimos años?

Con nosotros, esas respuestas siempre estarán claras, con cifras comprobables y una trayectoria que lo respalda.